これから不動産投資を始めたい人、興味はあるけど何から始めれば良いか分からない人に向け、不動産投資を始める方法を徹底解説していきます。
- 不動産投資歴3年目
- 月14万円の家賃収入
- 不動産3戸所有
記事を書いているのは、不動産・ソーシャルレンディングを中心に資産1000万円以上を運用し、不労所得でセミリタイア中の朝なつです。
不動産投資は難しいイメージがある人も多いと思いますが、正しく学べばリスクを抑えて毎月安定した副収入を得られる投資方法です。
リスクが怖くてなかなか一歩が踏み出せないという人、この記事を参考に挑戦の一歩を踏み出してみてください。
目次
結論：不動産投資は正しく学べば”勝てる”。
まず結論として、不動産投資は正しく学べば勝てる投資です。
なぜかというと、不動産投資で大きなマイナスが発生するリスク要因は、事前に対策していれば取り除けるものばかりだからです。
例えば「不動産投資 やめとけ」と言われる例としてよくあげられる以下3つのリスク。全てに事前の対策方法があります。
- 入居者が決まらない → 事前の周辺調査、不動産業者の事前ヒアリングを徹底する
- 将来、買った物件が安くでしか売却できない → 将来の想定売値を調査し収支シュミレーションしておく
- 毎月のローン返済が家賃収入で補えずマイナスに → 修繕費や税金などを差し引いた”手取り家賃収入”でシュミレーションしておく
また、火災や地震、住人が部屋で亡くなられるなどの”自分ではどうしても防げないリスク”においても、不動産投資では対策方法があります。
- 火災 → 火災保険に加入
- 地震 → 火災保険に”地震保険オプション”を追加しておく
- 住人の方が部屋で亡くなられる → 契約時に原状回復に関する内容を記載しておく(親族の方が修繕費を負担)
このように、不動産投資ではいくつものリスク要因が事前の対策により回避できるので、正しい情報を得て取り組むことで失敗せず利益を得ることができます。
不動産投資で失敗する人の”最大の特徴”
不動産投資で失敗する人の特徴はずばり、人からの情報を鵜呑みにしてしまい”自分自身で考えない”人です。
不動産業者や不動産投資サービスの人の話を信じ込み、自分で考えず他人に判断をゆだねている人は、遅かれ早かれ必ず痛い目にあってしまいます。
例えば、世の中には数多くの不動産投資サービスがありますよね。
「サラリーマンでも不労所得」「簡単に大家になれる」と謳っていますが、中には実際の収支とローンの借入額が矛盾しており、マイナス収支になるのが一目瞭然というサービスもあります。
不動産投資について自分で情報を集め考える癖をつければ、条件の悪い物件をつかまされることもありませんし、不動産投資で失敗することもありません。
初めは難しそうに思えるかもしれませんが、不動産について学んでいけば徐々に判断できるようになっていきますので安心してください。
もしこの時点で「なんか難しそうで嫌だ」「自分にはキツいかも」と思った方は、別の方法で月1万円の不労所得を得ることから始めてみましょう。
以下の記事で具体的な方法を解説しています。
知識ゼロから不動産投資を始める方法
では実際に知識ゼロから不動産投資を始める方法を解説していきます。
手順としては以下の5つのステップを踏んでいきます。
- 不動産投資の目標を明確にする
- 不動産投資について学ぶ
- 投資シュミレーションをくりかえす
- 条件の合う物件を購入する
- 物件の修繕と入居者募集
中でもこれから不動産投資を始める人に重要なのは、最初の3つの手順です。
不動産投資では、この”事前準備”が整っているかどうかが非常に大切なのですが、なぜ大切なのかも含め順に解説していきますね。
手順①不動産投資の目標を明確にする【最重要】
まず第一の手順として、不動産投資の目標を明確にしましょう。
この”目標を明確にする”という手順が、実は不動産投資を行う上では非常に大切になってきます。
その理由は簡単で、目標によって取り組むべき不動産のジャンルが変わるためです。
例えばあなたの目標達成のために「適切でない不動産ジャンル」を選んでしまった場合、以下のようなことが起こります。
- 家賃収入が想定より少ない → 物件を買い足していけない
- 思っていたより物件管理の手間がかかる → 本業に支障が出る
- ローンの借入額が想定より高い → 次の融資が下りない
いずれも後で後悔した時にはもう遅い！という場合があるので注意しましょう。
投資は手段であり、ゴールではありません。それぞれが思い描く将来や人生に最短で近くためにも、まずは自分の目標を明確にすることから始めてみてください。
目標別のおすすめ不動産ジャンル
目標別に、おすすめの不動産ジャンルを以下のように設定しました。
- 人生を変えたい人 → 高利回りの1棟アパートor 戸建て投資
- 月々の使えるお金を増やしたい → 500万円前後のワンルーム投資
- 安定資産が欲しい → 築浅の都市部のマンション投資
目標①人生を変えたい
不動産投資で人生を変えたいのであれば、少しリスクをとりながらも圧倒的に収入を増やせる"高利回りの1棟アパートor 戸建て投資”がおすすめです。
実際に3年前の私も「フルタイムの仕事は続けられない。人生を変えたい」と思い、戸建て投資を始めたことで3年で14万円の家賃収入が得られるようになりました。
目標②月々の使えるお金を増やしたい
月々の使えるお金を増やしたいという人、ワンルーム投資であれば修繕などの手間も少なく、500万円以下のリーズナブルな価格で月々数万円の収入アップを目指せます。
ワンルーム投資は低めの家賃設定に加えてマンション管理費がかかるため、利益を出すためには高利回りな物件を見つけることが必須です。
目標③安定資産が欲しい
都市部の築浅マンションは、特に家族向けの間取りであれば物件価格が下がりにくく、安定資産として長期的に保有することが可能です。
基本的にはキャピタルゲイン(資産価値の上昇による利益)を狙って保有し、将来の売却による利益を狙います。
手順②不動産投資について学ぶ
不動産投資をする目標が明確になったら、次は不動産投資について学んでいきます。
ここで重要なのは以下の２つです。
- 選り好みせずとにかく沢山の情報を浴びる
- 不動産関連の本、経験者のブログからのインプットがおすすめ
先ほども言いましたが、不動産投資は正しく学べば勝てる投資です。
初心者からでも少しずつでも大丈夫なので、不動産の勉強を進めていってもらうと必ず結果が伴ってきます。
まずは基本的な不動産の知識をつけることから始めていきましょう！
①選り好みせずとにかく沢山の情報を浴びる
初心者のうちは選り好みせず、とにかく沢山の不動産に関する情報を浴びましょう。
例えば、どんな不動産ジャンルでも著者でも構いません。いつ書かれた本かも気にせず手にとってOK。
選り好みしてはいけない理由は、広い視野で不動産投資を学び、自分に本当に合った不動産投資の方法を見つけるためです。
不動産は再現性の高い投資方法ですが、実際その取り組み方は人それぞれです。
例えば「〇〇な人は〇〇不動産投資がおすすめ！」という言葉だけを聞いて、その分野に絞り込んで勉強するのではなく、広い知識を得てから自分に合った方法を選ぶのがおすすめです。
②不動産関連の本、経験者のブログからのインプットがおすすめ
不動産投資に関する情報は、まず本や経験者のブログから得るようにしましょう。
その理由は、口先だけではなく実際に不動産投資を経験している人の生きた情報が得られるからです。
おすすめ書籍
私の経験上「不動産〇〇大全」「不動産〇〇教科書」などのすべて網羅している本よりも、ジャンル特化型や個人の考えを色濃く反映している本のようが得られるものが多かったです。
これまで読んだ書籍の中から、いくつかおすすめのものを共有します。
おすすめブログ
楽待コラムは様々な不動産ジャンルの方のリアルな取り組みが読めるので必読です。
戸建て投資に投資に興味がある方はペリカンさんのあすなろLIFEも読んでみてくださいね。
手順③投資シュミレーションをくりかえす
本やブログを通じて不動産のことをざっくり学んだら、次に本当に自分が不動産投資家になったつもりで投資シュミレーションを行っていきましょう。
投資シュミレーションとは「もしこの物件を〇〇円で買ったら、総額でいくらの費用がかかって、いくらの利益が出るのか？」をシュミレーションしてみることです。
不動産の購入前に行っておくべき”投資シュミレーションの例”をいくつか挙げてみます。
- 利益率のシュミレーション
- 物件のリフォーム費用のシュミレーション
- 将来の物件価格の変動シュミレーション
- ローン返済額のシュミレーション
特に難しく考える必要はありません。大切なのはこの物件を買ったら、結局いくらの利益が出るのかを”数字で出せること”です。
投資シュミレーションが不動産投資に”不可欠な理由”
なぜ物件購入前に、投資シュミレーションを何度も繰り返す必要があるのか？
それは不動産投資で勝てるスピードの判断力と決断力を身につけるためです。
不動産投資では、条件の良い人気物件は一瞬で買い手が決まってしまうため、良い物件が出たらすぐに買い付けを入れることが重要になってきます。
そんな時に「どうしよう」「この物件で本当に大丈夫かなぁ」と悩んでいると勝機を逃してしまいます。
なので事前に何度もなんども投資シュミレーションを行い、「自分が後悔しない物件の条件」や「リスクが低い物件の特徴」などを頭に叩き込んでおきましょう。
事前に何度も投資シュミレーションを行うことで「これぞ！」という良い物件に出会った時に、迷いなく買い付けを入れられるようになりますよ。
投資シュミレーションに使えるツール
以下に実際に私も使っている”投資シュミレーションに使えるツール&サービス”を一覧でまとめました。参考にしてみてください。
- キャッシュフローシュミレーション【楽待】 : 実際の手残り額をシュミレーション
- 支払額シュミレーション【スーモ】 : ローン返済額、期間のシュミレーション
- 全国地価マップ : 物件の土地値を検索
- リアルタイムシュミレーター : 不動産に関する税金をシミュレーション
- 積立かんたんシミュレーション【楽天証券】 : 将来の資産形成の額、スピードをシュミレーション
手順④条件の合う物件を購入する
次に実際に条件の合う物件を購入するステップです。
大金が動くため一番大きなステップのようにも見えますが、言ってしまえば事前準備で行っていた投資シュミレーションの条件に合う物件を見つけて買い付けを入れるだけです。
知っておきたい事①条件に合う物件の探し方
条件に合う物件は、以下の方法で見つけることができます。
- スーモ、HOME's、アットホームなどの一般人向け物件検索アプリで検索
- 楽待、健美家などの不動産投資家向けアプリで検索
- 不動産業者に連絡してレインズ掲載している物件情報を教えてもらう
- フリーペーパーなどのマイナー誌に載っている不動産情報から探す
- 不動産業者からレインズ未掲載の物件情報を教えてもらう
- 近所の空き家情報を不動産業者に調べてもらう
レインズとは？ 不動産仲介業者だけがアクセスできる、全国で売買されている物件情報が載っているネットワークシステムのこと。
下に行くほど上級者向けの方法になり、他の投資家にまだ知られていない優良物件を購入できる可能性が高くなります。
ちなみに過去に「⑥近所の空き家情報を不動産業者に調べてもらう」の方法で物件を購入したことがあり、格安で物件購入することができました。
その経緯は以下の記事で詳しく解説しています。
条件に合う物件が見つかった後の具体的な買い付け方法や金融機関への打診、その後の手続きなどは不動産業者や金融機関の担当者の指示に従えば大丈夫です。
買い付けの意思表示をした時点で、あなたはすでに”物件を選び買い付けを入れるスキルあるお客様”と認識されるため、相手もこちらに不利なことは言ってきません。
知っておきたい事②売主との価格交渉
売主との価格交渉ですが、こちらも不動産業者と相談しながら「いくらまでなら交渉可能か？」の妥協点を探っていきましょう。
具体的には以下の交渉材料を使って交渉すれば、物件価格を下げてもらえる可能性が高まります。
- 瑕疵担保面積 : ”購入後に追加修繕箇所が見つかっても売主は責任を取らない”という契約条件を入れて価格を下げてもらう
- 追加の修繕箇所 : 売主が想定していない修繕箇所を伝えて交渉材料に
- 年齢や投資状況 : 初めての投資、若い年齢での投資など売主の感情に訴えつつ交渉してみる
- 近隣物件価格 : 近隣に安い物件がある場合、それと比較して交渉する
不動産は元の値段が大きいため、値引き交渉をするのとしないのとでは数十万円、時には数百万円の差が出てきます。
「売主さんに申し訳ない」と思う気持ちも分かりますが、ダメ元でもいいので一度不動産業者に相談してみましょう。
手順⑤修繕と入居者募集
最後の手順として、物件の修繕と入居者募集を行います。
- 自分でDIY → 時間がかかり大変だが最安。Youtubeに情報が沢山あります
- くらしのマーケットなど施工業者に直接依頼できるサービスの利用 → 中間コストがカットされリーズナブルな価格で依頼可能
- リフォーム業者に一括依頼 → 値段は比較的高いがまとめて依頼でき手間がかからない
中でもくらしのマーケットにはかなりお世話になっており、リフォームからハウスクリーニングなど幅広く依頼しています。
あとは不動産仲介業者と相談しながら入居者の募集を行い、無事入居が決まれば不動産投資がスタートです！！お疲れ様でした。
まとめ：不動産投資は大変だ。だけどやる価値がある
不動産投資初心者に向けて、不動産投資の始め方を解説してきました。
実際のところ不動産投資は大変です。勉強から始めて、実際に家賃収入が得られるようになるまで早い人でも3ヶ月はかかります。
なので「もっと楽に稼ぎたいわ」「別の投資の方がいいわ」と思った人。その感覚は間違ってないです。
ただ一度家賃収入が入るシステムを作ってしまえば、長期的に不労所得を得られるのが不動産投資の最大の魅力です。
日々よって変わる株価に一喜一憂することもなければ、大暴落なんてこともありません。
正直最初の1件目は大変ですし根気も必要です。しかし頑張れば頑張った分だけ、大きな家賃収入となって返ってきます。
不動産投資は大変です。大変ですがやる価値のある投資です。不動産投資で人生が変わる人は沢山いますし、私もその一人です。
今の生活を変えたい、もっと人生の選択肢を増やしたいという人は、ぜひ不動産投資の選択肢を考えてみてください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
不動産投資も含め、私が不労所得15万円を達成するまでの道のりを以下の記事でまとめています。こちらも参考になると思います。
また20代、30代の方には以下の記事がおすすめです。
