不動産投資を始めたばかりの新米大家さんや、格安物件を購入したい方に向けて、100万円以下の物件を購入する具体的な方法をお伝えします。
- できるだけ安く物件を購入したい
- 100万円以下で物件を購入する方法を知りたい
- これから不動産投資を始めたい
これから紹介する方法を使って、不動産投資を始めて2年目に大阪にて73万円の物件を購入しました。
現在はその時購入した物件も含めて戸建３戸を所有しており、他の不労所得も合わせて毎月20万円弱の収入があります。
これから不動産投資を始めたい人や、すでに物件を持っているけれど安い物件を探している方向けに、誰でも実践できる100万円以下で物件を手に入れる方法をお伝えします。
目次
【結論】不動産投資2年目で100万円以下の物件を購入した方法。
まず結論から話します。
私が100万円以下の物件を購入するために実践した方法は、空き家を見つけて持ち主と直接交渉するというものです。
もう少し詳しく言うと、以下の手順になります。詳しくはこの後解説しています。
- 不動産業者と良好な関係を作る
- 空き家を見つける
- 空き家の持ち主を調べる
- 不動産業者を通じて持ち主に手紙を送る
- 金額を交渉し購入する
私はこれまで、この方法で物件を購入したという大家さんに会ったことがありませんし、他のブログなどでもあまり情報が見つかりません。
それだけ裏技的な方法だということですが、実際に私が不動産投資2年目に73万円で物件を購入できた方法でもあるので、一つの選択肢として皆さんに伝えておこうと思います。
この方法を使うと、私のような新米投資家でもベテラン投資家さんたちの激しい戦いに巻き込まれずに格安物件を手に入れられますので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資2年目で100万円以下の物件を購入した5つの手順。
では実際に空き家を探して100万円以下の格安物件を購入するまでの手順をお伝えします。ここでは大きく分けて以下の5つのステップを踏む必要があります。
- 不動産業者と良好な関係を作る
- 空き家を見つける
- 空き家の持ち主を調べる
- 不動産業者を通じて持ち主に手紙を送る
- 金額を交渉し購入する
では順に解説していきます。
不動産業者と良好な関係を作る
まず一つ目の手順にして最も重要なステップであるのが①不動産業者と良好な関係を作るです。
「空き家の持ち主に直接交渉する」などのあまり前例のない取引で物件を購入するためには、不動産業者と日頃から良好な関係を作っていることが必須になります。
その理由は簡単で、不動産業者は特別な理由がない限り基本的にややこしい取引はやりたがらないためです。
不動産業者が考えていること
- 購入金額が安い物件 → 仲介手数料が安いのでやりたくない
- あまり前例のない取引方法 → リスクが高い可能性があるのでやりたくない
- 業務量の多い取引 → 割に合わないのでやりたくない
ここでもしあなたが不動産業者さんと良好な関係が築けていれば、仲介手数料の安い仕事や割に合わないと思われる仕事でも快く引き受けてくれるようになりますよ。
たとえあなたが”まだ物件を購入したことがない新米大家”だったとしても、価値ある客だと思ってもらえれば業者の対応は変わってきます。
不動産投資で成功するためには人と人との繋がりを大切にしましょう。「不動産業者と良好な関係を作る」これが第一のステップです。
空き家を見つける
次に空き家を見つけるステップです。
あなたの住んでいる家の近所や、今持っている物件の周りで"賃貸に出せそう"な空き家を探しましょう。
空き家の探し方ですが、例えばポストから大量のチラシがはみ出していたり、洗濯物が長期間干されていない、家の周りの草がボーボーに生えているなどであればその物件は空き家である可能性が高いです。
賃貸に出せそうな空き家を見つけたら、「もしこの物件を〇〇円で購入したらどれくらいの利益が出るか？」をシュミレーションしてみてください。
具体的には以下の金額を仮で算出してください。
- 物件の購入金額
- 不動産業者や司法書士に支払う費用
- リフォーム費用
- 物件の維持にかかる費用
シュミレーションの結果利益が出そうであれば、次のステップに進みましょう。
空き家の持ち主情報を調べてもらう
購入したい空き家を見つけたら、持ち主に連絡を取るために法務局にて物件の登記情報を調べます。
ここは自分で調べてもいいですし、依頼できるようであれば不動産業者に依頼しても構いません。
法務局にて照会できる情報から分かるのは”持ち主の名前と登記時の住所、登記年月日”です。
もし持ち主が引っ越してしまっていた場合は、手紙を送っても持ち主には届かないので残念ながら諦めるしかありません。ここら辺は運になります。
ちなみに法務局に行かずにオンラインで情報を調べる方法もありますので、気になる方は調べてみてください。
不動産業者を通じて持ち主に手紙を送る
持ち主の住所が分かったら、いよいよ手紙を送るステップです！
ここで重要なことは、自分から連絡せず不動産業者を通じて持ち主に手紙を送る。ということです。
なぜ不動産業者を通じて持ち主に手紙を送るのか。その理由は持ち主からの返信率を上げるためです。
例えばあなたが物件の持ち主だった場合、誰か分からない他人からの「購入させてください」という手紙と、不動産会社からの「購入希望者がいる」という手紙、どちらが信頼できますか？
不動産業者を通じて持ち主に手紙を送ってもらうことで、持ち主からの返信率が上がり、その後の取引もスムーズに行えます。
不動産業者からしても、そのまま取引が進めば売り手と買い手の両方から仲介手数料が取れるので、決して悪い話ではありません。
気兼ねなく手紙を出してもらえるか相談してみましょう。
残りの２通は残念ながら返事がなかったり、すでに別の住所に引っ越されているなどで手紙が届かなかったようです。
金額を交渉し購入する
空き家の持ち主に売却の意思がある場合、具体的な金額の交渉に進みます。
ここでのポイントは以下です。
- 実際にリフォーム費用を算出してから交渉を始める
- こちらから希望の購入金額は言わない
- 瑕疵担保免責で値引き交渉をする
①実際に物件を見てリフォーム費用を算出しておく
せっかく物件が安く購入できてもリフォーム費用がかかりすぎるようなら元も子もありません。
空き家は修繕費用がかさむリスクが高いので、値段交渉はリフォーム費用が算出できてから始めるようにしてください。
また、空き家の場合は特に以下の点を重点的に調べてリフォーム費用を算出しましょう。（私も過去に痛い目に遭っています）
- 雨漏り→ 天井にシミがないかチェック、雨漏りは修繕費用が高いので要注意
- 水回り→ 古い物件の場合汲み取り式トイレの可能性あり、浄化槽も維持費用がかかるので注意
- 床の傾き→ 計測アプリを使って床の傾きをチェック
- 白アリ→ 床下や家の周りを調べて白アリの形跡がないかチェック
- ネズミなどの害獣→ 空き家にはネズミなどが住み着きやすいので屋根裏にフンがないかチェック
②こちらから希望の購入金額は言わない
次にかなり重要なポイントですが、交渉の際こちらから希望の購入金額は言わないようにしましょう。
その理由は、交渉相手に「いくらならこの空き家が売れるのか？」という相場感を掴ませないためです。
スーモやアットホームなど多くの不動産販売アプリを見ても分かるように、戸建て物件はたとえ古くて空き家であっても数百万円の価値はつくものです。
相場感が分からない持ち主さんからすると「タダ同然の空き家、持っていてもしょうがないしいくらなら買ってくれますか？」という心理状態になります。
交渉の際こちらから希望の購入金額は言わない。これが100万円以下で物件を購入するポイントです。
瑕疵担保免責で値引き交渉をする
もし空き家の持ち主さんからの提示価格がこちらの希望額よりも高かった場合は、瑕疵担保免責で値引き交渉をするようにしてください。
瑕疵担保免責とは、不動産の瑕疵（品質・性能・状態などの欠点）について、売主が責任を負わないことです。
要するに一度売買が成立したらもう買主の物件なので、何が起こっても売主の人は何の責任も取りませんよ！という約束です。
空き家の持ち主さんの気持ちになると、とにかくスッキリ空き家を手放したいわけです。後から文句を言われたり修繕費用を請求されたくないんですね。
なので「瑕疵担保免責でいいので◯◯万円値段を下げてください。」と交渉してみましょう。空き家の持ち主さんとしてもメリットがあるわけなので快く承諾してくれる場合が多いです。
瑕疵担保免責の話を持ち出しても値引き交渉できない場合は、以下の方法を最終手段として試してみてください。
- 不動産賃貸業を始めた経緯やこの物件を大切に管理していく思いを伝える。
→持ち主の方によっては気持ちが伝わることも。
- 物件の欠点（修繕が必要な箇所や害獣害虫の痕跡など）を列挙して、客観的な視点から値段交渉する。
→持ち主の方を責める感じではなく、あくまでも客観的な視点から物件の欠点をあげて交渉材料にすると効果的です。
以上が、空き家を見つけて100万円以下で購入する具体的な手順になります。この方法を使うと、市場に出回っていない空き家を破格の値段で購入することができますよ。
100万円以下の物件を購入することはできる。ただし運も必要。
めっちゃ長々書きましたが、100万円以下の物件を購入する具体的な方法でした。
正直に言うと努力だけでなく運も大切になってくる方法なので、決して100%誰でも成功する訳ではありません。
ただ、不動産投資を始めたばかりの新米投資家さんや、今手持ちの現金が少ない方でも挑戦できる方法なので、試してみる価値はあると思います！
最後に、不動産投資を今している人で上手くいっていない人、これから始めたいけど上手くいく見通しが立たない人、全然大丈夫なので安心してください。
不動産投資は細く長く真面目に取り組んでいると必ずいい話がやってきます。大切なのは諦めずにやり続ける気持ちです。
あと人間関係も大事かな。そこを押さえていれば収益は後から付いてきます。
目先の利益や結果にとらわれず、地道に学んで取り組み続けましょう。私もすぐ体力きれるので亀の速さでぼちぼちやります。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
不動産を買いたいけどお金があまりない。100万円以下で物件を購入する具体的な方法が知りたいです！